海南博鰲2018年8月16日電 /美通社/ -- “二房東”在大眾眼中可能是個被邊緣化的群體，他們游離于供給側與需求側之間，利用信息不對稱，通過倒租房地產而牟利。但在房地產業內人士看來，實際上 “二房東”的概念早就發生了變化。
2018博鰲房地產論壇上，公寓家聯合創始人兼COO楊劍凌從另一個角度詮釋了新生代二房東在市場中的價值。楊劍凌表示：“所謂的中小型運營商就是大家理解的二房東，我們發現這個群體是整個長租市場最有活力和有價值的群體。”
據楊劍凌介紹，“二房東”也要分階段來看，2000年至2015年是最初的“二房東”，這批人本身不創造價值，通過信息不對稱，炒租獲利，有點“暗包”的性質。但2015年之后，新生代“二房東”就完全不同了。他們有的是醫生、留學生，還有很多是設計師，他們接觸前沿的生活方式，利用自己的興趣和專長，把被低估的房源經過合理改造后重新投向市場，一方面盤活存量，另一方面提升租住品質。重要的是，他們獲得業主的合法授權，一般簽訂6-8年的包租協議，他們是升級版的“二房東”，為公寓資產升值創造價值，他們應該得到市場的尊重。
楊劍凌認為，長租市場的經營理念不能簡單套用快速擴張、謀求壟斷的 B2C 思維，更值得關注和鼓勵的應該是努力升級中百花齊放的 C2C 市場。因為中國品牌公寓的占比僅為3%，大多數房源供給來自民間。C2C 是更適合長租市場的運作模式，正如淘寶上百萬小而美的店鋪一樣，在保持個體差異化的同時尋求共存、共贏、共享將是長租公寓未來的發展方向。
公寓家立志為廣大房東賦能，通過互聯網的方式對市場資源作整合和再配置，從而孵化更多“小而美”的專業房東，提升整個行業的公寓產品質量和運營服務水平。那么如何算一個專業二房東呢？楊劍凌現場分享了他的樣本分析：
首先，地段是決定房源溢價空間的第一要素。對于剛起步的長租市場服務商而言，選好根據地很重要，以該區域房源為中心逐步向外擴張發展。對此，楊劍凌提出了“3公里”概念和“5公里”概念。以中心區域外拓的高價值范圍是3公里左右，如果把中心區域稱為黃金地段的話，3公里范圍內就屬于白銀地段，但外拓范圍最多不要超過5公里。
第二，對目標租客進行分析，對應地對公寓進行改造與二次定位。在搶到黃金地段房源后基于目標需求進行公寓改造，要舍得投入。楊劍凌表示，我們目前接觸到的都是新生代“二房東”，他們基本都能做到5%的空置率以內的空置率。一年算下來，資源閑置時間只有15天。雖然設計裝修投入相對較重，但消費升級的大潮下產出會第一時間被市場認可和接受。
第三，長租市場運營講究細致而非規模。楊劍凌表示，做長租市場在精不在多。目前，公寓服務商的拿房成本普遍偏高。此外，還要疊加攤銷成本、人工成本、稅收費用、獲客費用。在龐大的支出壓力下越要求規模，利潤壓力反而越大。長租公寓是一個規模不經濟的行業，行業現狀就是這樣，也許十年后會因為經濟轉型而發生變化，但至少在當前環境下難以迅速改變。
未來的長租市場將依然是 C2C 中小型房東們的天下。
