北京2026年3月10日 /美通社/ -- 全球領先的房地產服務及咨詢機構戴德梁行今日發布《2026年政府工作報告解讀》。2026年《政府工作報告》立足國內外復雜發展環境，為國民經濟發展設定彈性目標，其相關部署將深刻影響房地產市場發展軌跡，推動行業加速從增量擴張向存量盤活轉型，疊加人工智能技術賦能，引發市場格局重塑、資產價值重估與空間生態重構的深遠變革。
宏觀經濟穩支撐 為商業地產企穩筑牢根基
2026年經濟發展核心預期目標明確，GDP增速設定為4.5%-5%區間，兼顧穩增長與調結構雙重導向，為商業地產市場企穩回暖筑牢堅實宏觀根基。從三年經濟指標對比來看，2024-2025年GDP增速均穩定在5.0%，2026年赤字率維持4.0%高位，地方專項債規模保持4.4萬億元，超長期特別國債額度提升至1.3萬億元，財政與貨幣政策協同發力，為商業地產租賃需求釋放與企業經營預期改善提供了堅實支撐。
行業轉型提速 存量提質成核心主線
《政府工作報告》明確提出"因城施策控增量、去庫存、優供給"三并重方針，探索多渠道盤活存量商品房，持續推進"好房子"建設，這標志著中國房地產行業從增量擴張向存量提質的歷史性轉型進入加速落地階段。數據顯示，2024年中國房地產增加值占GDP比重僅為6.3%，遠低于發達國家12.56%的平均水平，凸顯行業"重建設投資、輕服務租賃"的結構性失衡。此次轉型將推動資產管理、物業服務、租賃運營逐步成為物業價值評價的核心維度。
消費政策發力 零售物業迎來發展新風口
消費提振相關政策為零售物業市場注入強勁新動能。報告明確安排2500億元超長期特別國債，支持消費品以舊換新，搭配1000億元財政金融協同促內需專項資金，形成總計3500億元級的消費刺激組合。2025年，我國社會消費品零售總額已突破50萬億元，人均GDP達13953美元，接近服務消費結構加速轉型的關鍵節點，當前46.1%的服務消費占比仍有較大提升空間。在"服務消費提質惠民行動"與"消費新場景"培育的政策導向下，疊加中小學春秋季錯峰休假政策的推廣，主打體驗型、社交型業態的優質購物中心將率先迎來發展機遇。
智能經濟賦能 寫字樓需求格局迭代升級
智能經濟新形態正深刻重塑寫字樓市場需求格局。報告提出深化拓展"人工智能+"，推進智能體推廣與超大規模智算集群建設，標志著AI產業正式進入商業化、規模化應用的新階段。2025年，中國數字經濟核心產業增加值占GDP比重已超10.5%，"十五五"期間目標錨定12.5%，AI相關企業有望成為2026年寫字樓市場的核心新增租賃主力，同時帶動數據中心及相關產業園區進入新一輪投資周期，京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心算力節點城市將率先受益。
資本改革擴容 打通商業地產投融管退閉環
資本市場改革持續為商業地產投資市場擴容賦能。報告明確提出深化投融資綜合改革，拓展私募股權和創投基金退出渠道，助力公募REITs市場擴容。2025年，中國公募REITs累計發行規模突破2100億元，已成為亞洲最大公募REITs市場；2026年，商業公募REITs正式迎來發展元年，試點范圍擴展至酒店及商業辦公板塊，形成"基礎設施+商業不動產"雙輪驅動格局，進一步打通商業地產"投融管退"全鏈條閉環。
高水平開放加碼 跨境物流與外資需求雙提升
2026年我國對外開放呈現兩大核心特征：一是服務業開放持續擴圍，吸引外資加速涌入；二是跨境電商進入規范化、高質量發展階段。海關總署數據顯示，2025年我國跨境電商進出口總額達2.75萬億元，增速連續四年高于整體進出口總額增速。跨境電商對高標準倉儲的需求呈現密度高、周轉率快的結構性特征，有效支撐了物流地產市場的結構性增量。戴德梁行數據顯示，當前物流倉儲市場呈現"量升價調"的去化格局，區域分化態勢顯著。隨著跨境電商規范化發展及冷鏈物流需求持續釋放，具備綠色低碳認證和智能化管理能力的高標倉，將在結構性去化中率先占據優勢。
新型城鎮化推進 城市群與城市更新迎機遇
2026年新型城鎮化相關政策中，"建設創新型產業社區、商務社區"的首次提出值得重點關注。這一新概念打破了傳統產業園區與商務區的邊界壁壘，催生了兼具辦公、商業、居住配套功能的綜合體開發與運營需求。《政府工作報告》明確支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區打造世界級城市群，提升成渝地區雙城經濟圈發展能級，推動長江中游城市群加快發展，這將為商業地產市場帶來顯著的區域發展分化效應。
城市更新和存量資產盤活是本輪城鎮化政策的核心抓手。"盤活利用存量土地和閑置房屋設施"的政策導向，與房地產章節中"多渠道盤活存量商品房"的部署形成呼應，共同構建起行業從增量擴張向存量提質轉型的制度框架。對于持有城市核心區存量資產的業主和運營商而言，城市更新項目為其提供了資產重定位、價值提升的重要戰略機遇。
綠色轉型升級 綠色認證成商業物業核心競爭力
報告將綠色轉型設為獨立專節，明確實施碳排放總量與強度雙控制度，新增零碳園區、國家低碳轉型基金等政策工具。生態環境部數據顯示，2025年全國碳市場配額成交量達2.35億噸，成交額146.3億元，同比增長約24%，覆蓋四大重點行業，碳排放成本已成為企業選址和租賃決策的重要新變量。2024年，我國城鎮新建綠色建筑占當年城鎮新建建筑面積的97.9%，存量建筑綠色改造趨勢日益明顯，具備LEED、WELL、中國綠標等綠色認證的商業物業，在租金溢價和租戶吸引力方面均具備顯著競爭力。
戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示，2026年《政府工作報告》為商業地產勾勒出"宏觀穩健、政策精準、結構轉型"的清晰發展圖景——4.5%-5%的GDP增速筑牢市場基礎，3500億元消費刺激激活零售物業需求，"人工智能+"重塑寫字樓市場格局，資本市場改革與公募REITs打通"投融管退"閉環，城市更新釋放存量資產價值，綠色認證定義行業新競爭力。隨著行業加速從"重建設"向"重運營、重服務"轉型，具備優質資產管理能力和專業運營服務品質的商業地產機構，將率先把握這一歷史性發展機遇。
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