上海2022年4月28日 /美通社/ -- 近日，高力國際針對生物醫藥行業進行了分析：
據國家統計局數據，截至2020年，中國生物醫藥行業市場規模3.57萬億元，較上年增加0.28萬億元，同比增長8.51%。預計2022年中國生物醫藥行業市場規模將突破4萬億元。
根據中國醫藥創新促進會與中國外商投資企業協會的數據，2021年中國創新藥在研產品數量對全球的貢獻率分別上升至14%，已經躋身全球"第二梯隊"前列。
1. 上海孕育生物醫藥產業創新高地
生物醫藥產業是上海市九大戰略性新興產業之一，也是上海重點發展的三大先導產業之一。2018-2020年，上海生物醫藥產業制造業的生產總值保持著10%的復合增速、占GDP比重持續攀升；上海市"十四五"也明確了生物醫藥產業制造業產值至2025年達到人民幣2,400億的近期發展目標，前景十分廣闊。
從融資的角度看，上海的生物醫藥產業具有極強的成長性。上海生物醫藥融資規模在過去三年翻了將近五倍，成為生物醫藥領域融資規模最大的城市。長三角區域的融資規模過往三年激增三倍，占全國的百分比由2019年的36%提升至2021年末的55%。
除此之外，上海擁有的強大臨床研究能力、頂級醫療公共資源和高端人才儲備，具備生物醫藥研發所需的進出口優勢；對于初創企業而言，上海生物醫藥行業的PE/VC規模位居全國第一，具有完善的的上下游產業鏈，還有政府對于生物醫藥企業的孵化、扶持政策等支持，讓上海乃至長三角對生物醫藥創新研發企業都具備首屈一指的吸引力。
2."1+5+X" 布局助力上海生物醫藥產業勇攀高峰
"十四五"規劃確定的 "1+5+X" 的生物醫藥產業園區布局。"1"是指張江生物醫藥創新引領核心區，"5"代表臨港新片區精準醫療先行示范區、東方美谷生命健康融合發展區、金海岸現代制藥綠色承載區、北上海生物醫藥高端制造集聚區、南虹橋智慧醫療創新試驗區等五大特色產業區，"X"則代表環同濟醫學院生命健康總部基地等若干特色產業載體。"十三五"期間，"1+5+X"生物醫藥產業園區已經聚集了上海80%以上的生物醫藥產業，貢獻了80%的生物制藥制造業產值；"十四五"期間，隨著產業空間載體的釋放，上海將承載更多的生物醫藥產業資源，助力上海發展為具有全球影響力的生物醫藥產業創新高地。
3. 生物醫藥企業的選址需求與布局特點
從生物醫藥產品的研發流程和各項業務功能來看，不同階段企業會有不同的選址動因，也對物業類型、面積段配置和配套有著不同的偏好?？傮w而言，生物醫藥企業選址所涉及的物業類型主要包括孵化辦公、研發實驗室、產業化生產廠房和醫藥物流倉儲等。
隨著醫藥產業的飛速發展，生物醫藥企業也在上海的產業園區和寫字樓租賃市場中扮演著越來越重要的角色。
根據高力國際的統計數據，2021年生物醫藥行業租戶新成交面積為14.4萬平方米（155萬平方英尺），同比激增77%；其中68%集中于產業園區市場，其余則在寫字樓市場。
在產業園區中，張江仍然是首選，占生物醫藥企業在產業園區成交面積的45%；其次是浦江和周康，分別占據了34%和14%。
在寫字樓市場中，南京西路、淮海路&新天地板塊深受外資知名藥企青睞，分別貢獻了生物醫藥企業在寫字樓市場成交面積的25%和27%；前灘也正在成為生物醫藥企業，尤其是內資生物醫藥總部辦公選址的熱點區域，占據了生物醫藥企業在寫字樓市場成交面積的33%，且需求主要以內資企業為主。
4. 生物醫藥園區市場崛起正當時
近年來，隨著上海生物醫藥產業規模和企業數量的增長，對生物醫藥產業園的租賃需求也大幅激增，租金表現亦大幅跑贏非生物醫藥產業園。這個趨勢在張江展現得淋漓盡致。
張江是上海生物醫藥產業租賃需求最集中的產業園區子市場，生物醫藥產業園的平均空置率長期低于10%。租金方面，自"十三五"期間以來，張江生物醫藥產業園的租金穩健上漲，2021年末為人民幣5.00元每平方米每天，復合年增速高達6.1%，遠超同期非生物醫藥產業園的年均增速。生物醫藥產業園的平均租金已在2021年超越了非生物醫藥產業園，其旺盛的需求疊加稀缺的空置面積，將使租金在未來保持強勢上漲的局面。
5. 投資市場方興未艾，市場熱度仍將進一步升級
伴隨租賃需求和租金走勢的穩健上揚，生物醫藥產業園也迅速獲得投資者的青睞。2021年，上海生物醫藥產業園的大宗成交金額共人民幣61.6億元（9.7億美元），較2020年的增長了近5倍，占產業園區總成成交量的百分比大幅提升到51%。
從2020年至2021年度的全部生物醫藥產業園成交案例來看，外資買家全部以投資為目的，而內資買家均為生物醫藥企業且交易目的均為自用。就區位而言，成交主要集中在張江，但隨著張江可交易標的稀缺，針對生物醫藥的投資需求已經開始擴散，周康也有不少標的物業成交，而之前關注度相對較低的浦江和外高橋也已進入投資者的視野。
我們預期隨著賽道的逐步升溫和可交易標的的稀缺，投資人將更加積極地尋找項目，資本化率也有進一步壓縮的可能。
高力國際洞察：生物醫藥產業前景廣闊，未來發展將具競爭優勢
根據高力國際多年來跟蹤產業發展的洞察，生物醫藥具有長期向好的基本面，有潛力的新技術和領域仍會不斷被資本市場看好，創新依舊是核心驅動力。因此，我們認為上海，尤其是那些創新人才聚集、產業鏈已具備一定成熟度的區域，將會持續受到生物醫藥企業選址的青睞。
在核心產業園區新增供應有限的情況下，招引更精準的落位企業、如何抓住區域特性和企業趨勢來建設或者改造更有競爭力的產品、組建更科學高效的運營團隊以提升物業的長期價值，也將成為開發商和投資者的課題和機會。
