北京2014年5月22日電 /美通社/ -- 經過二十多年發展，別墅總價飄高、土地資源不足等成為北京傳統別墅區后續發展的制約因素。與此相反，隨著新機場落地，土地儲備充足以及人文自然資源豐富的城南迎來全新發展機遇，眾多品牌房企聚集開發高端物業，北京下一個新興別墅區端倪初現。
北京傳統八大別墅區發展后勁不足
機構統計，北京傳統別墅帶分“一山”、“二河”、“三線”、“四高”。“一山”指西山；“二河”為潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；“三線”泛指立湯、京順、京通三條線；“四高”則涵蓋京昌、京沈、京開、京密四條高速路。在東南西北區位上，北京傳統別墅區被劃分成中央、奧北、西山、潮白河、城南、亦莊、昌平八達嶺、東部泛 CBD 等八大別墅區。
不過，經過二十多年的集中開發，北京傳統八大別墅區后續發展明顯乏力。別墅總價飄高，土地資源不足，難有新產品面世等成為北京傳統別墅區后續發展的制約因素。
亞豪機構市場總監郭毅表示，在高地價的壓力下，公寓豪宅、別墅在內的高端市場成交價格不斷上漲。“目前市場上將4萬元/平米以上的產品定位為中高端，如果是高端豪宅的話，售價基本上在10萬元/平米左右，而這樣的項目目前也不在少數。”業內一位分析人士透露。
“北京東、西、南、北、東北、西北、東南都有著成片的別墅，這些別墅扎堆的地方對資源過度開發，分割，甚至是哄搶。在傳統的別墅區中，我們觀賞到的只是與鄰墅分享的小山小水，感受到的只是被無限擠壓的狹隘空間，更何談獨享天地。”一位房地產專家在談及北京別墅區現狀時發出如上感嘆。
其中，緊鄰首都機場的中央別墅區是北京較早的高檔別墅群落。經過十幾年的發展，中央別墅區如今分成后沙峪、天竺、來廣營三個相對獨立的成熟區域，目前僅剩來廣營區域仍有少量房企拿地開發別墅項目。中央別墅區土地、自然資源日益稀缺，棟均占地不足一畝，純低密度的住區已難尋到。同樣，西山別墅用地則受到軍事用地、教育科研產業用地、香山自然景觀保護等多方面限制，別墅市場開發速度較為緩慢。
新機場加快推進城南新興別墅區發展
與此相反，在政策規劃、產業轉移等因素推動下，北京一批新興別墅區正在加速形成。城南別墅區則是新興別墅區之一，位于西南五六環以及未來建成的七環之間，又主要分布在京開高速路沿線。
城南別墅開發時間相對較晚，2007至2010年左右，才陸續有中海、綠地、富力等房地產企業進駐開發多個別墅產品，使得城南別墅區氣候小成。此后，該板塊別墅開發進入沉寂期，少有新項目開工建設。
隨著北京新機場規劃細則出臺、南城舊城改造進度的推進，南邊別墅市場再次迎來全新發展機遇。孔雀城等數十家品牌房企圍繞北京新機場一字排開，長期被低估的區域價值步入升級通道。
北京南部的大興、房山僅2012、2013兩年就出讓了41宗住宅用地。土地交易量大，意味著住宅項目巨大的潛在供應。
“大型國際機場的呈現，必將帶動周邊高端居住區形成，美國華盛頓州華盛頓湖畔藝術居住區是這樣，北京的中央別墅區亦是如此。這是經驗之談，也是國際趨勢。”中經聯盟秘書長陳云峰認為，機場意味著便捷通達，其周邊物業往往是高端商務人士首選，在市場需求引導下，會帶動形成高端居住區。
“交通、生態、圈層等配套是形成別墅區的較大優勢。”一位業內人士說。城南周邊擁有中華文化園、北京野生動物園、世界公園、榆垈萬畝森林公園、半壁店森林公園、北京留民營生態農場、南海子麋鹿苑、孔雀城十三萬畝大湖等自然景觀資源。擁有北京大興京城高爾夫俱樂部、北普陀影視城、北京東方騎士休閑娛樂中心、團河行宮、北京窯上高爾夫俱樂部、金豐國際企業家俱樂部等成熟配套，足以滿足高端人群置業需求。
“目前北京新機場周邊高端物業與中央別墅區項目近10萬元/平方米的價格相比差別很大，這意味著升值空間。”業內人士認為，新機場對城南的推動作用是個漸進過程，當前只是其價值釋放的冰山一角，隨著新機場高速、軌道交通路網等基礎設施的完善，大量人群及高新產業的進入，區域樓市價值還將迎來更大發展機遇。
